Sverige har en av Europas mest reglerade bolånemarknader, och år 2026 sker stora förändringar. Styrräntan ligger på 1,75 % och bankerna har justerat sina bolåneräntor därefter. Samtidigt kan en ny lagändring träda i kraft i april 2026 där kontantinsatsen sänks från 15 % till 10 % – något som skulle påverka hela bostadsmarknaden.
Den här artikeln går igenom vilka bolån som finns, aktuella räntespann, vad som gäller för dig med sämre ekonomi och vilka banker som faktiskt kan säga ja trots betalningsanmärkningar.
Så fungerar ett bolån i Sverige
När du tar ett bolån lämnar du bostaden som säkerhet. Du kan låna upp till 85 % av bostadens värde – resten är en kontantinsats. Ett bolån delas upp i två delar: ränteform (rörlig eller bunden) och amorteringsnivå. Dessutom påverkas du av amorteringskravet beroende på belåningsgrad och din inkomst.
Skillnaden mellan en rörlig och bunden ränta
- Rörlig ränta (3 månaders bunden): Den vanligaste formen i Sverige. Räntan uppdateras var tredje månad. Du kan dra nytta av räntefall, men risken är att kostnaden ökar snabbt.
- Bunden ränta (1–10 år): Här låser du räntan under en viss tid. Fördelen är trygghet – du vet exakt vad du ska betala. Nackdelen är att du inte kan dra nytta av sjunkande räntor utan ränteskillnadsersättning om du vill lösa lånet i förtid.
- Kombinera bindningstider: Många delar upp bolånet i olika delar, t.ex. hälften bundet, hälften rörligt, för att sprida riskerna.
Vad är då listränta och snittränta för något?
När banker pratar om bolåneräntor nämns ofta två olika begrepp: listränta och snittränta. De betyder inte samma sak – och skillnaden kan kosta dig tusenlappar varje år om du inte är uppmärksam.
Listränta
- Det är den officiella räntan banken annonserar utåt.
- Tänk på den som ”prislistan” – men utan rabatter.
- Nästan ingen betalar exakt listräntan om man förhandlar.
Exempel: Swedbanks listränta för 3 månader var 3,79 % i slutet av 2025.
Snittränta
- Det är den genomsnittliga räntan bankens kunder faktiskt betalade.
- Snitträntan redovisas varje månad, ofta på bankens hemsida.
- Du kan använda den som förhandlingsunderlag.
Exempel: Samtidigt som Swedbank hade 3,79 % i listränta låg deras snittränta på 2,91 %. Det betyder att många kunder fått ungefär 0,9 procentenheter i rabatt.
Aktuella listräntor hos storbankerna (jan 2026)
| Bank | Rörlig (3 mån) | Bunden 1 år | Bunden 3 år | Bunden 10 år |
|---|---|---|---|---|
| Swedbank | 3,79 % | 3,43 % | 3,59 % | – |
| SEB | 3,84 % | 3,49 % | 3,59 % | 4,19 % |
| Handelsbanken | 3,84 % | 3,44 % | 3,59 % | 4,19 % |
| SBAB (statlig) | 3,05 % | 3,17 % | 3,49 % | 4,24 % |
Snitträntor ligger generellt 0,5–1 procentenhet lägre än listräntorna.
Vad är snitträntan på bolån just nu?
I december 2025 såg snitträntorna ut ungefär så här:
| Bank | Rörlig snittränta (dec 2025) |
|---|---|
| SBAB | ca 2,65 % |
| Swedbank | ca 2,91 % |
| Handelsbanken | ca 2,88 % |
| SEB | ca 2,89 % |
Skillnaden mot listräntorna (ofta 3,5–3,8 %) visar att det finns stort förhandlingsutrymme. Om du inte förhandlar betalar du ofta onödigt mycket.
Amorteringskrav och nya regler 2026
Enligt nuvarande regler måste du amortera enligt följande:
- Belåningsgrad över 70 %: Minst 2 % amortering per år
- Belåningsgrad 50–70 %: Minst 1 % amortering per år
- Belåningsgrad under 50 %: Inget krav
- Skuldkvot över 4,5x årsinkomsten: Ytterligare 1 % amortering
En ny proposition föreslår en sänkt kontantinsats från 15 % till 10 %, vilket kan öppna dörren för fler förstaköpare.
Alternativ om du har låg kreditvärdighet
Det finns banker som erbjuder bolån till personer med betalningsanmärkning, låg inkomst eller ett tillfälligt anställningsavtal. Dessa lån har högre räntor men möjliggör ändå bostadsköp.
Banker som erbjuder lån vid en svagare ekonomi:
- Svea Bank – Omstartslån med räntor från 5,95 %. Kan användas för att lösa skulder eller samla lån med bostaden som säkerhet.
- Bluestep Bank – Bolån trots anmärkningar. Ränta mellan 4,45 % och 9,30 %.
- Nordax Bank – Kontantinsatslån och lån utan en fast anställning. Kräver inte någon traditionell tillsvidareanställning.
- Marginalen Bank – Bolån från 4,41 % upp till 10,50 %. Möjliggör även finansiering utan en fast tjänst.
Jämförelse: bolån för dig med betalningsanmärkningar
| Bank | Ränta (från–till) | Anmärkning ok? | Kontantinsatskrav |
|---|---|---|---|
| Bluestep | 4,45–9,30 % | Ja | Ja (min. 15 %) |
| Svea Bank | 5,95 % och uppåt | Ja | Ja |
| Marginalen | 4,41–10,50 % | Ja | Ja |
| Nordax | ca 4,50–6,69 % | Ja | Ja |
Tilläggslån och specialfall
1. Handpenningslån
Om du köper bostad men ännu inte fått ut ditt bolån kan du ansöka om ett handpenningslån – ofta 10 % av köpesumman. Swedbank erbjuder 0 % i ränta om du tar ett bolån hos dem. Annars är räntan ca 4 %.
2. Överbryggningslån
Vid köp av en ny bostad innan du sålt den gamla kan du få ett överbryggningslån. Det fungerar som ett tillfälligt lån som max löper i 180 dagar och löses när gamla bostaden säljs.
3. Grönt bolån
Om du köper en nyproducerad bostad i energiklass A eller B (t.ex. passivhus) kan du få extra ränterabatt. Flera banker erbjuder 0,10–0,20 procentenheters rabatt för detta.
Hur mycket kan jag låna till en bostad?
Hur mycket du kan låna beror framför allt på din inkomst, din totala skuldsättning och bostadens värde. De flesta banker tillämpar något som kallas KALP-kalkyl (Kvar Att Leva På), där man räknar på din inkomst minus skatt, fasta utgifter och en schablonkostnad för levnadskostnader.
De viktigaste faktorerna:
- Max 85 % av bostadens värde: Resterande 15 % måste du ha som kontantinsats (ev. 10 % från april 2026 om lagändringen går igenom).
- Skuldkvotstak: Vanligtvis får du inte låna mer än 4,5–5 gånger din bruttoinkomst.
- Amorteringskrav: Ju mer du lånar i förhållande till bostadens värde, desto mer måste du amortera per år.
Exempel: Tjänar du 35 000 kr/månad brutto och har låg skuldsättning, kan du i många fall låna 1,5–1,8 miljoner kronor, beroende på bankens interna regler och din KALP.
Vilken bank har bäst villkor för bolån 2026?
Flera banker erbjuder konkurrenskraftiga villkor – både storbanker och nischbanker. Vilken som är bäst beror ofta på din situation.
Generellt gäller:
- SBAB hade den lägsta listräntan på 3,05 % (rörlig) i januari 2026.
- SEB, Handelsbanken och Swedbank låg kring 3,79–3,84 % för rörliga lån.
- Bluestep, Svea Bank och Marginalen erbjuder bolån till dig med svagare ekonomi, men med högre räntor (4,41–10,5 %).
Vill du få lägst ränta bör du:
- Jämföra snitträntor (inte bara listräntor)
- Förhandla – även om du inte är ”drömkunden”
- Använda bolåneförmedlare som Lendo eller Hypoteket
Hur fungerar ränteavdraget för bolån?
Ränteavdraget innebär att du får tillbaka en del av dina räntekostnader via deklarationen. Det gäller alla typer av lån – inklusive bolån.
Så här fungerar det:
- Avdraget är 30 % av räntekostnader upp till 100 000 kr/år.
- Över 100 000 kr i räntor får du 21 % avdrag.
- Det dras automatiskt om du har en bank som rapporterar räntor till Skatteverket.
Exempel: Har du betalat 45 000 kr i bolåneräntor under året får du tillbaka 13 500 kr i form av sänkt skatt (30 %).
Tänk på att du måste ha tillräcklig skatt att dra av från – låg inkomst eller andra avdrag kan minska effekten.
Tips för att få en lägre bolåneränta
Att få bästa möjliga bolåneränta handlar inte bara om att välja rätt bank – det handlar om att vara aktiv, jämföra och våga förhandla. Här är några konkreta tips:
- Förhandla alltid: Snitträntorna som bankerna rapporterar visar tydligt att det finns marginaler. Listräntan är bara bankens utgångspris. Om snitträntan ligger 0,8 procentenheter lägre – varför skulle du nöja dig med mer?
- Jämför banker: Många stirrar sig blinda på storbankerna, men mindre aktörer som SBAB, Hypoteket eller Stabelo har ofta bättre räntor – särskilt om du har god kreditvärdighet. Kolla både listränta och snittränta, och se vad andra kunder faktiskt fått.
- Använd bolåneförmedlare: Tjänster som Lendo, Compricer, Zmarta och Hypoteket kan skicka ut din ansökan till flera banker samtidigt, så att du får konkurrens om dig som kund. Det här kan sänka räntan rejält – ibland med över 1 procentenhet.
- Visa upp en stabil ekonomi: Banken bedömer din återbetalningsförmåga. Visa upp en sparbuffert, låg skuldsättning och jämn inkomst. Även om du har en bra lön kan hög konsumtionskredit eller blancolån dra ned intrycket.
- Använd flera bindningstider: Genom att dela upp lånet i olika delar (t.ex. 50 % rörligt, 30 % bundet i 1 år, 20 % i 3 år) kan du sprida risken – och ibland sänka snittkostnaden beroende på ränteutvecklingen.
- Förbered dig med siffror: Innan du pratar med banken – kolla deras egna snitträntor, SBAB:s jämförelser och vad andra erbjuder. Ju mer konkret du är, desto svårare är det för banken att avfärda din förhandling.
Våra avslutande tankar
2026 är ett nyckelår för svenska bolånetagare. Med förväntade regeländringar, sänkta kontantinsatskrav och viss räntelättnad i sikte kan fler få möjlighet att köpa bostad – även med ekonomiska svårigheter i bagaget. Genom att känna till alternativen, jämföra erbjudanden och agera strategiskt kan du förbättra dina chanser rejält.